土地の有効活用について

 そのままにしていては、勿体ない。 収入の確保、相続税対策など

 

 土地の有効活用を図るためには、土地の条件や特性を見極める事が必要です。例えば、「権利関係」「法的規制」「環境」「方位」などを総合的に診断します。

 さらに、有効活用を図るための事業推進には、土地の置かれている条件とともに土地オーナー様のニーズを考慮した上でメリット、デメリットを分析して、最もふさわしい方法を選ぶ必要があります。特性、状況を把握することが重要なポイントとなってきます。

とくに土地有効活用には、事業手法や税制、各分野の法規制が複雑に関係してきますので、土地活用についての知識やノウハウが問われてきます。お一人で悩まず、まずはご相談ください。

 

どんな有効活用があるのか。

 

1.居住用賃貸【アパート経営・マンション経営・戸建賃貸経営・

          サービス付き高齢者住宅経営】

 居住用賃貸の優れているところは、空室さえなければ収益性が高いことです。

問題は入居者・物件管理ですが、委託できる分野なので大きなリスクにはなりません。

 

2.事業用賃貸経営【店舗・事務所・介護施設】

 建物を用意し、店舗や事務所、介護施設などのテナントとして貸し出す方法で、収益性に優れています。

ただ、事務所はともかく、店舗を運営するには、商業地かその近隣のほうが都合は良く、事業用賃貸を選択できる立地は限られてきます。
住宅地の静かな雰囲気を好む事業者(特に飲食店)も一定数ありますが、テナントが埋まらないリスクが高くて、なかなか手を出せません。

住宅のように多くの設備を使用せず、借主の好みで内装が決まり、業種で導入する設備が決まる性質から、事業用物件は「箱」として貸し出すのが一般的です。
 

3.その他経営【駐車場・トランクルーム・倉庫】

 土地の活用方法は多種多様で、賃貸物件を建てずに土地として貸す、または設備等を導入して運営する方法もあります。

 自動販売機、コインロッカー、バイク用駐車場/駐輪場、貸し農園、資材置き場など、管理に手間が不要な方法や、特定の需要をターゲットにした方法もあります。

 

4.借地

 土地をそのまま他人に貸して、地代を得るのが借地による活用方法です。

借主の目的としては、個人なら居住用の住宅、賃貸用の住宅、駐車場、太陽光発電など、法人なら賃貸用の住宅、太陽光発電、店舗、事務所、工場などです。

基本的には、借主が自由に土地を使うことを前提としますが、借主がどのように土地を使うかで、契約や権利関係が変わります。
それは土地がないと建物が使えない事情に基づいており、借主が建物を建てた後に、地主が「土地を使わせない」と言ったら、建物も使えなくなってしまうからです。

そこで、建物の所有を目的として土地を貸借するときは、建物を所有する借主に、「借地権」という権利が発生します。
借地権は強い権利で、原則的には借主を保護する目的で作られています。

その借地権には、普通借地権と定期借地権があって、両者の特徴はまったく異なります。
普通借地権では、借主が更新を希望すると、地主は正当な理由がなければ更新を拒めず、定期借地権には更新がありません。

 

5.自己使用【自宅・別荘】

 土地活用を考えるとき、一般的に賃貸経営が多くなるのは収益を前提にすると当然です。

賃貸経営が候補に入るのは、自宅以外に土地があるからなのですが、もしかしたら不動産業界が盛んに勧めていることも、要因の1つかもしれません。

所有者にしてみれば自分で使っても「活用」ですし、今は自分で使用しても、将来賃貸にすることも計画的な活用と言えるでしょう。
とにかく、土地活用=賃貸経営の固定観念にとらわれず、視野を広く持つことです。

 

6.売却

 不動産は流動性の低い資産で、売買には早くて数ヶ月の時間を要しますし、相手がいなければ何十年待っても売れることはありません。

そう考えると、資産でありながら資産価値をなかなか体感できないのは確かです。

売却によって現金に換えることは、固定資産から流動資産への変換でもあり、資産運用を容易にするメリットを持っています。